◈ 확정일자에 관한 해설 .
·▶ 확정일자의 의미
주택임대차보호법 제3조이 2에서 말하는 확정일자는 그 날짜에 임대차계약서가 존재한다는 사실을 증명하기 위하여
전/월세 계약서에 공신력 있는 기관에서 확인인을 찍어주고 확정일자부의 번호를 계약서상에 기재하는 것을 말한다.
·▶ 확정일자를 받는 방법
확정일자는 공증기관, 법원, 등기소, 읍, 면, 동사무소에서 받을 수 있다.
확정일자는 임대인의 동의없이 계약서소지인이 언제든지 계약서 원본을 제시하고 구두로 청구하면 받을 수 있다.
·▶ 확정일자의 효력
확정일자의 입주 및 전입신고를 마친 주택임차인은 경매절차에서 자기 확정일자보다 늦은 후순위권리자 기타
채권자 보다 우선하여 보증금을 변재 받을 권리가 있다. 이 우선변제권은 주택의 입주, 주민등록의 전입, 확정일자라는
3가지 요건을 모두 갖추어야 되고 3가지 요건 중 가장 늦은 날을 기준으로 순위가 정해진다.
따라서 확정일자는 임차인에게 우선변제권을 인정하는 중요한 요건이 되고 그 절차가 간단하며 비용도 거의 들
지 않아 임차인의 입장에서는 반드시 받아두어야 한다.
·▶ 전세권과 확정일자부 임차권의 비교
확정일자와 입주 및 전입신고 3가지 요건을 갖춘 임차인은 전세권을 설정한 전세권자와 별반 차이가 없다.
그러나 전세권을 설정하게 되면 집주인의 동의를 받지 않고 전세권을 양도하거나 전전세를 할 수 있으나,
단순히 확정일자를 받은 경우에는, 임차권의 양도나 전전세에 집주인의 동의를 얻어야한다는 차이가 있고,
다음과 같은 구체적인 차이가 있다.
① 확정일자는 동사무소 등에서 저렴한 비용으로 계약서만 있으면 임대인의 동의없이 간편하게 받을 수 있으나,
전세권등기는 임대인의 협력없이는 등기자체가 불가능하며, 확정일자를 받는것 보다는 많은 비용이 든다.
② 확정일자가 주택임대차보호법상 보호를 받으려면 동사무소 등에서 확정일자를 받는 이외에 전입신고와 실제거주가
요건이지마, 전세권은 등기만 설정해 두면 그 설정순위에 따라 당연히 순의가 보호된다. 따라서 확정일자는 전입신고만
해두고 실제거주는 다른 곳에서 한다거나, 실제거주는 하면서 전입신고를 하지 않은 경우는 보호받지 못한다는 단점이
있으나, 전세권설정등기는 전입신고나 실제거주가 그 요건이 아니므로 보다 편리하다.
③ 계약기간이 끝나 이사를 하려고 해도 임대인이 보증금을 반환치 않는 경우, 확정일자를 갖춘 임차인은 별도로
임차보증금반환청구소송을 제기하여 승소판결을 받아 강제집행을 신청할 수 있으나, 전세권설정등기를 한 전세권자는
판결절차없이도 직접 경매신청을 할 수 있다.
④ 확정일자를 갖춘 경우에는 임차주택외에 그 대지의 겨악대금에서도 우선배당을 받을 수 있으나, 대지를 포함하지 않고
주택만 전세권등기한 경우는 대지의 경락대금에서 우선배당을 받을 수 없다. 다만, 판례는 아파트인 경우에는 대지권을
건물의 종된 권리로 보아 대지권의 경락대금에서도 배당받을 수 있다고 했습니다.
·▶ 계약의 갱신과 확정일자의 순위
계약서상에 계약기간이 끝났으나 계약해지의 통지를 아니하고 계속 거주하여 계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 굳이
새로이 계약서를 작성하지 않아도 구 계약서의 확정일자의 효력이 지속된다. 다만, 보증금을 인상하여 계약서를
새로 작성한 경우에는 새 계약서에도 확정일자를 받아, 보증금을 인상하기전에 작성한 구 계약서와 함께 보관하는것이
매우 중요 하다.
구 계약서에 받은 확정일자는 당연히 새 계약서의 확정일자 보다 앞서고, 구 계약서에 적힌 보증금액은
구 계약서에 받은 확정일자가 적용되며, 보증금의 인상으로 증액시킨 금액은 새 계약서에 받은 확정일자가 적용된다.
·▶ 확정일자 계약서에 주소 번지가 잘못적힌 경우
계약서상의 지번이 발못되거나, 전입신고가 다른 지번으로 잘 못 기재된 경우, 또는 공동주택의 명칭과 실제 동 호수
표시가 공부와 다른 경우 등에는 주택임대차보호법상의 보호를 받을 수 없다.
